赢翻网《求是》四论房地产：从稳预期到扩投资的政策逻辑链

　　文 / 孟晓苏

　　写于2026年7月6日

　　2026年7月1日，《求是》杂志第13期发表评论员文章《充分挖掘和释放投资潜力》。这是今年以来《求是》系统第四次刊发涉及房地产的重要文章。《求是》是党中央主办的机关刊物，是指导全党全国工作的重要思想理论阵地。从1月1日的《改善和稳定房地产市场预期》，到3月16日的《持续做好稳预期工作》，再到6月18日求是网《以更大力度提振消费》，直至7月1日的《充分挖掘和释放投资潜力》——四篇文章层层递进，构建起一条清晰的政策逻辑链：从“稳预期”到“促消费”再到“扩投资”。

　　作为中国住房制度改革的亲历者，我想从这四篇文章的递进逻辑出发，谈谈我的观察与思考。

　　一、理论认知的逐步深化：从居住保障到资产属性

　　2026年元旦，《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，开宗明义指出“房地产带有显著的金融资产属性”，强调“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”。

　　这个论断精准而全面。住房当然是用来住的，但它同时也是中国普通家庭最大的财产构成。居民住房财富占家庭总财富的比重超过60%—70%。文章还特别用数据说话：2024年房地产业和建筑业增加值占GDP比重达13%，直接带动超7000万人就业。《求是》作为党中央机关刊物，以如此明确的表述确认房地产的金融资产属性和产业地位，反映出对房地产认识的深化。

　　3月16日，《求是》发表《持续做好稳预期工作》，重申房地产在国民经济中的重要性，要求以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场。6月18日，求是网发表《以更大力度提振消费》，将“稳楼市”上升至修复居民资产负债表、托举消费信心的重要位置。

　　7月1日，《求是》第13期评论员文章《充分挖掘和释放投资潜力》则将城市更新、保障房建设和改善性“好房子”建设定位为释放投资潜力的重要方向。

　　这四篇文章层层递进，形成了一个完整的政策闭环——从定性定调，到稳定预期，再到提振消费，最终落脚到扩大投资。这个逻辑链条清晰地表明：稳房地产，既是稳民生，也是稳投资，更是稳增长。

　　二、“体感温差”从何而来？房地产持续低迷是核心原因

　　3月16日《求是》文章提出了一个关键判断：要高度重视宏观数据与微观感受的“体感温差”问题。什么叫“体感温差”？GDP数据看起来还行，但老百姓的切身感受却是就业难、收入增长慢、不敢花钱。

　　这种“体感温差”是怎么来的？我多次分析过，四年多来房价持续下跌带来的家庭财富缩水，让居民家庭财富大幅蒸发，正是造成“经济体感温差”的最重要原因。求是网6月18日的文章印证了这一点：“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱”。

　　老百姓不是不想消费，而是不敢消费——房子是最大那笔“家底”，“家底”变薄了，未来不确定，谁还敢花钱？

　　因此《求是》文章明确提出：要“加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”。稳楼市就是稳财富、稳民生——这话不是我说的，是《求是》说的。

　　三、正视问题才能解决问题：部分城市房地产投资脱离市场需求

　　第13期文章有一个提法特别值得关注——文章坦诚指出，当前投资领域存在“部分地区房地产投资脱离市场需求”等问题，造成“一定的资源闲置浪费，导致投资回报率下降”。

　　这是一个实事求是的判断。过去几年，一些地方在房地产市场已经供过于求的情况下，仍然盲目上马新项目，导致库存积压、资源浪费。与此同时，真正有需求的保障性住房和改善性“好房子”供给却相对不足。这种结构性错配，正是当前房地产投资效益下降的重要原因。文章实际上是在告诉我们：不能简单否定房地产的投资价值，而应当引导房地产投资从“量的扩张”转向“质的提升”，从“盲目铺摊子”转向“精准补短板”。

　　文章还特别指出，“高科技产业等新动能领域投资虽保持较快增长，但体量尚小，不足以弥补传统领域投资回落的缺口”。这说的是什么？科技创新固然重要，但创新成功需要时间，科技成果转化为市场能接受的商品更需要时间。因此不能忽视房地产业对经济的巨大作用——这么大体量的国民经济要发展，房地产业就是拉动经济发展的火车头。

　　四、“好房子”建设：商品房领域投资空间巨大

　　文章明确提出，要“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’ ”，并将此作为“形成规模可观的投资需求”的重要方向。同时要求“促进城市内涵式发展，加快保障性住房和‘好房子’建设”。

　　这与我长期以来的主张高度一致。人民群众对居住品质的要求已经从“有没有”转向“好不好”。建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质商品住宅，将释放巨大的改善性需求。

　　改善性“好房子”建设，恰恰是商品房领域最大的投资空间。政府工作报告明确提出“实施房屋品质提升工程”，既要把新房子建成“好房子”，也要把老房子逐步改造成“好房子”。

　　我预计，2026年下半年更多城市房地产市场有望实现“止跌回稳”，甚至可能“企稳回升”。如果房地产市场能够恢复到正常发展水平，加上保障房建设正常启动，应逐步回到2021年销售面积近18亿平方米的峰值基点，并在此基础上持续稳定发展若干年。

　　五、保障房建设：国债资金的最好投资方向

　　第13期文章特别强调“加快保障性住房和‘好房子’建设”。保障房建设是我多年来始终关注和持续推动的重点领域。

　　早在1998年编制房改方案时，我们就提出要建立“市场+保障”的“住房双轨制”。作为中房集团公司原董事长，我在任期间大力发展普通商品房和保障房建设。面对后来保障房多年供给不足，我反复呼吁：应要求央企国企逐步退出竞争性房地产领域，加快回归保障房建设这个“主战场”。很多央企国企因为多年来没有保障房任务，才到商品房市场上和民企竞争，导致有些大城市土地拍卖成了央企国企之间的游戏，民营企业反而退出了商品房市场，这既不公平也不利于市场健康发展。如今有了保障房建设任务，就应当让央企这些“战马”回到“主战场”。

　　关于保障房的建设规模，我建议未来十年每年建设与归集保障房1000万套，十年可提供1亿套保障房，主要建设在大中城市，基本满足城镇工薪家庭与新市民、年轻人新家庭的需要。保障房也要建成“好房子”——除了户型较小，其他品质标准都不应降低。

　　关于资金来源——地方政府现在没有这么大的能力，国务院文件规定，凡是地方政府因为建保障房而增加隐性债务的，一律不得实施。那怎么办？应该中央带头出钱。现在中央还有能力发国债，国债资金最好的投资方向就是保障房。全国每年应投入约5万亿元，其中中央财政投资5000亿元，地方政府配套投资5000亿元（可用土地成本投入），形成1万亿元资本金，再通过银行贷款放大，很容易达到5万亿元的投资规模。保障房定向卖给中低收入和普通家庭，资金回笼很快，可以滚动到后续投资中去。

　　在收储存量商品房方面，仅靠地方是不够的，同样需要发挥央企的主导作用。我建议设立中央级的住房收储机构—— “中储房” ，由央企入场收储这些房屋。国家为稳定粮食生产成立了“中储粮”，为稳定棉花生产成立了“中储棉”，为什么不能成立一个收购已建成存量商品房的商业机构呢？

　　六、REITs常态化发行：二十年呼吁终成正果

　　《求是》第13期文章还特别提出，要“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行”。

　　看到这句话，我特别感慨。

　　我从2005年将REITs概念引入中国，2007年提出从政府的租赁型保障房和城市基础设施等公共资产起步推行REITs。2015年以来陈元、刘世锦、洪磊等同志与我共同推动，用REITs盘活存量资产、化解地方债务、充实资本市场。媒体把我称为“中国REITs教父”，我认为这个赞誉应当归于我们这个专家群体。

　　为什么我如此坚持引入REITs？因为REITs化解地方债的路径是清晰、可行、可持续的。REITs是权益导向的真正资产证券化，依托的是资产自身的持续稳定收益，而不是发行主体的信用背书。通过公募资金持有地方政府的优质不动产，政府通过资产变现拿到现金，直接用于偿还存量隐性债务，还可以进一步扩大投资。

　　我国基础设施REITs从2020年试点启动以来，目前已发行82只，总发行规模约2200亿元。如今《求是》文章明确提出要“推动REITs常态化发行”，这标志着这一金融创新已从试点走向全面推广。

　　七、政策要“一次性给足”，不能再“挤牙膏”

　　《求是》1月1日文章明确提出：“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。这与我一直呼吁的“政策不要挤牙膏”、“要把第二只靴子早点扔下来”完全一致。

　　2026年是“十五五”开局之年，也是稳楼市的关键之年。当前支持购房的政策已经出了很多，可谓“万事俱备”，现在最需要的“东风”就是建立信心。我从去年年底就不断鼓励全社会，要对2026年实现楼市止跌回稳抱有信心，对“十五五”时期整个房地产发展、经济发展、城镇化发展抱有信心。今年上半年果然楼市信心逐渐回归，一线与部分二线城市的房地产市场交易恢复活跃，部分城市房价也已经企稳回升。

　　八、城镇化远未到头，市场潜力依然巨大

　　我国常住人口城镇化率近68%，但户籍城镇化率还在50%以下，约3亿“半城市化”人口——他们是城镇化下半场的主力军。安居需求既是民生欠账，也是巨大的市场空间。

　　据《求是》文章引用专家测算，目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求。住建部部长倪虹也明确指出，“一定要看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间”。

　　国务院最近出台的《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，正是从制度上解决这个问题——新市民到了哪里，公共服务就要做到哪里，完善了基本保障，人们才敢消费、愿消费。

　　《求是》今年四论房地产，从“稳预期”到“稳消费”再到“扩投资”，释放的信号已经足够清晰。中央经济工作会议、政府工作报告、中央政治局会议、住建部部署——从最高层到主管部门，政策方向高度一致。四篇《求是》文章前后呼应，形成了一个完整的政策论述链条：首先确认“住房的金融资产属性”，进而指出“体感温差”问题并强调稳预期，再将“稳楼市”与“提振消费”直接挂钩，最终落脚到“扩大投资”。共同指向一个核心结论：稳楼市就是稳住消费，就是稳住中国经济最大内需；稳房价就是稳住老百姓的“家底”，就是稳住全社会的信心。

　　现在需要的是真正领会中央精神，按照《求是》文章的要求去做——把政策一次性给足，让保障房建设加速推进，让改善性“好房子”建设全面铺开，让REITs常态化发行落地见效。

　　中国房地产的未来依然可期。让我们坚定信心，共同努力！

　　（作者系原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长）